Ограничение строительства в границах защитных зон объектов культурного наследия.

  05.04.2016 года статьёй 34.1. Федерального закона № 95-ФЗ введены ограничения строительства в границах защитных зон объектов культурного наследия. В связи с чем многие столкнулись с неразрешимой проблемой и приостановкой выдачи разрешения на строительство.
  Иными словами, имея в собственности, либо в аренде земельный участок, предназначенный для строительства, Вы можете быть лишены возможности реализовать своё право в случае, если Ваш земельный участок расположен в непосредственной близости с объектом культурного наследия. К объектам культурного наследия относятся не только памятники, как таковые, а также здания, имеющие историческую ценность и причисленные к памятникам или даже ансамблям, подразумевающим череду памятников в достопримечательном месте, если данные памятники и ансамбли включены в специальный реестр. Защитной зоной является территория, прилегающая к таким памятникам и ансамблям. Таким образом иногда казалось бы безобидный закон доходит до абсурда. Например, здание, в котором жил первый губернатор некого уезда, с годами вписавшееся в современную инфраструктуру, становится препятствием для строительства в общественно деловой зоне. При этом земельные участки для строительства вблизи таких объектов как выделялись, так и выделяются, ограничивая при этом собственника на реализацию своих прав на недвижимость.
  Более того, для того, чтобы получить разрешение на строительство, необходимо доказать (по усмотрению архитектуры города), что участок, визуально расположенный достаточно близко, не попадает в границы защитных зон объектов культурного наследия. Так помимо всех документов, необходимых для получения разрешения на строительство, Вам, по усмотрению архитектуры города, возможно придётся предоставить некое доказательство того, что Ваш земельный участок не попадает в границы защитных зон объектов культурного наследия. А что же делать, если купленный участок всё таки попал в эти зоны. Вопрос очень актуальный в настоящий момент для целого ряда строителей.
  Дело в том, что вплоть до сегодняшнего дня нет единой рабочей процедуры, позволяющей отстоять право собственника на строительство объекта в рамках разрешённого вида использования земельного участка. Земельные участки, попадающие в границы защитных зон, не изымаются государством по процедуре изъятия с предоставлением взамен другого земельного участка под строительство или выплатой компенсации. Таким образом каждый строитель остаётся один на один с этой проблемой.
  Мы хотим помочь как своим коллегам, так и людям, попавшим в сложную ситуацию советом и руководством действий при возникновении подобной ситуации.
  Запрет строительства в границах защитных зон объектов культурного наследия распространяется на:
- объекты капитального строительства;
- реконструкцию объектов капитального строительства, связанную с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).
  Исключением являются объекты капитального строительства, разрешения на строительство по которым выданы, изменены в части застройщика или продлены - до 3 октября 2016 года.
  Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются:
1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;
2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.
  В случае если земельный участок, на котором расположен объект культурного наследия, не отмежёван и не стоит на кадастровом учёте в границах населённого пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае если земельный участок, на котором расположен объект культурного наследия, не отмежёван и не стоит на кадастровом учёте вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.
  Проверить наличие объектов культурного наследия вблизи Вашего земельного участка можно на сайте: opendata.mkrf.ru   Единой географической карты с объектами культурного наследия пока нет. Все карты отражают неполные данные и могут ввести Вас в заблуждение, поэтому желательно пользоваться реестром на указанном выше сайте.
  Какие манипуляции можно произвести, если вы хотите обезопасить себя от ограничений в праве строительства на приобретаемом Вами земельном участке. Необходимо выписать из реестра все близлежащие объекты культурного наследия, желательно в радиусе 500 метров. Затем на Публичной кадастровой карте найти Ваш земельный участок и земельные участки, на которых расположены объекты культурного наследия. Воспользоваться измерительной функцией сайта и произвести замеры расстояния. Если земельный участок, на котором расположен объект культурного наследия не имеет кадастровых границ (не отмежёван и не стоит на кадастровом учёте) необходимо произвести замеры от внешней стены объекта культурного наследия или от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию до границ Вашего земельного участка. Если Вы удостоверились, что объекты культурного наследия удалены на безопасное для строительства расстояние, то покупку земельного участка можно осуществлять. Но хотим предостеречь от возможности включения в реестр дополнительных объектов культурного наследия, так как в регионах проходит активное выявление таковых и поправки вносятся регулярно. Таким образом описанная выше проверка может иметь далеко не исчерпывающее подтверждение безопасности покупки земельного участка. Даже получение Градостроительного плана земельного участка с нужным Вам пятном застройки не является гарантией возможности строительства. Так как Градостроительный план не подразумевает исследование границ защитных зон объектов культурного наследия. Если же Вы самостоятельно произвели замеры, указанным выше способом и выявили опасность попадания Вашего земельного участка в границы защитных зон объекта культурного наследия, то это так же не является исчерпывающим поводом для отказа в выдаче разрешения на строительства. Дело в том, что рассчитывая расстояние по карте, Вы считаете его по прямой, тогда как расчёт специалистов может производиться по дорожному полотну. И в том и в другом случае мы советуем сделать запрос в Региональный орган охраны объектов культурного наследия на удалённость земельного участка от границ защитной зоны объектов культурного наследия согласно статье 34.1. Федерального закона № 95-ФЗ и получить официальный ответ. В этом случае как и при обращении за разрешением на строительство без прохождения данной процедуры, Архитектура города, либо Региональный орган охраны объектов культурного наследия может запросить у Вас Проект разработки границ территорий объектов культурного наследия. Данный проект готовят специализированные фирмы, перечень которых в своём регионе Вы можете найти в интернете, либо уточнив в Архитектуре города или Региональном органе охраны объектов культурного наследия. Если в заключении данного проекта Ваш земельный участок расположен вне границ защитной зоны объектов культурного наследия, то строительство на Вашем участке возможно и не требует прохождение экспертизы. В случае же если Ваш земельный участок расположен в границах защитных зон объектов культурного наследия, то в разрешении на строительстве Вам будет отказано.
  Отказ в выдаче разрешения на строительство в случае, если Ваш земельный участок расположен в границах защитных зон объектов культурного наследия - это крайняя точка. Законом предусмотрен так же ещё один способ добиться возможности реализации своих прав, использовать участок по целевому назначению - для строительства.
  Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных статьёй 34.1 Федерального закона № 95-ФЗ, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия. Заключение экспертизы можно заказать всё так же в специализированных фирмах или же обратившись с Проектом разработки границ территорий объектов культурного наследия непосредственно к аккредитованному в данной области эксперту. Проект разрабатывается от 1 до 3 месяцев, экспертиза от 1 до 2 месяцев, в зависимости от региона. Стоимость проекта от 150 тысяч рублей до 400 тысяч рублей. Стоимость экспертизы составит от 500 тысяч рублей до 1 миллиона рублей за каждый объект культурного наследия. Таким образом если Ваш земельный участок находится в защитной зоне нескольких объектов культурного наследия, то заплатить придётся внушительную сумму. Аккредитованных экспертов очень немного и иногда город лишён такого специалиста. В этом случае Вам придётся воспользоваться услугами эксперта в другом городе или же обратиться в специализированную фирму, которая самостоятельно разработает проект и получит заключение экспертизы на наиболее выгодных условиях. Мы называем цены после проведения мониторинга в данной отрасли по нескольким регионам. Соответсвенно это цена за положительное заключение экспертизы. Если эксперт отказывает в разработке положительного заключения, Вы вправе отказаться от его выдачи и оплаты. Но эксперт может дать и противоречивое заключение, предусматривающее незначительный урон, в этом случае выдача разрешения на строительство будет зависеть от решения Регионального органа охраны объектов культурного наследия.
  Мы будем держать Вас в курсе по изменениям и дополнениям в существующий закон. Возможно со временем появится судебная практика, так как права собственников уже выделенных под строительство земельных участков явно нарушены. Более того при выделении земельных участков под строительство в настоящий момент так же не предусматривается гарантия отсутствия рисков.

  Ознакомиться с перечнем наших объектов можно по ссылке http://capitaltorg.ru/продажа